종합부동산세 9월 신고, 합산배제와 주택 수 산정 제외 구분

종합부동산세는 납세자가 세액을 계산해 내는 세금이 아니라 관할세무서장이 계산해 고지하는 세금이에요. 법 제16조 제1항이 부과·징수 방식을 그렇게 정해 두고 있어요. 그 계산에 납세자가 먼저 말을 얹을 수 있는 정규 구간은 9월의 2주뿐이에요. 그런데 이 창구에서 갈리는 제도가 하나가 아니라 셋이고, 각각 시행규칙의 다른 별지 서식으로 갑니다. 임대주택과 상속주택을 똑같이 합산배제라고 부르는 설명이 흔한데, 두 주택이 향하는 제도가 달라서 서식을 잘못 고르면 낼 서류가 아예 없는 상태가 돼요.

정보 기준일은 2026년 9월 11일이에요. 아래 조문은 종합부동산세법 법률 제21224호(2025.12.23. 일부개정, 시행 2026.1.1.)와 그 시행령, 그리고 국세청 합산배제·과세특례 신고 안내를 대조한 내용이에요. 임대주택 요건은 등록 유형과 등록 시점에 따라 적용 조문이 갈리는 항목이 많아서, 아래 표는 유형별로 행을 나눠 정리했어요.

9월에 낸 신고서는 12월 고지서의 어디에 반영되나요

종합부동산세는 세 날짜가 각각 다른 일을 해요. 법 제3조는 과세기준일을 지방세법 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 정하고, 국세청 안내는 이를 6월 1일로 표기해요. 6월 1일 현재의 보유 상태가 그해 판단 대상이 되는 셈이에요. 같은 기준일을 쓰는 지방세 계산 구조는 재산세 부과기준과 세율 적용 방식에 정리돼 있어요.

신고는 그 뒤에 와요. 법 제8조 제3항은 합산배제 대상 주택을 보유한 자가 “해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지” 관할세무서장에게 보유현황을 신고하도록 정하고 있어요. 국세청 신고 안내는 이 신고를 마치면 “금년 정기부과고지(12월1일 ~ 12월15일)시 정확한 세액이 고지됩니다”라고 설명해요. 법 제16조 제1항도 정기 부과·징수 기간을 12월 1일부터 15일까지로 두고 있어요.

이 구조를 실무에 옮기면, 9월은 세액을 다투는 자리가 아니라 계산에 들어갈 주택 목록을 정리하는 자리라고 볼 수 있어요. 6월 1일에 이미 확정된 사실을 9월에 알리지 않으면, 12월 고지서는 그 사실이 없는 상태로 계산돼 나옵니다.

내 주택은 과세표준에서 빠지나요, 주택 수에서만 빠지나요

이 질문이 서식을 결정해요. 법 제8조 제2항의 합산배제는 해당 주택을 “과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로” 보는 제도예요. 국세청은 이를 비과세로 표기해요. 반면 국세청 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례 안내는 대상 주택을 “세율 적용 시 주택 수에 포함하지 않음”으로 설명해요. 과세표준에는 그대로 들어가고, 세율을 정할 때 세는 개수에서만 빠진다는 뜻이에요.

제도	계산에서 빼는 것	주요 대상	신고·신청 서식	근거
합산배제	주택분 과세표준 합산 대상 주택 범위	임대주택, 사원용주택등	합산배제 (변동)신고서(시행규칙 별지 제4호부터 제23호 서식)	법 제8조 제2항·제3항, 시행령 제3조·제4조
세율 적용 시 주택 수 산정 제외	세율을 정할 때 세는 주택 수	상속주택, 무허가주택의 부속토지, 소형 신축주택, 준공후 미분양주택, 인구감소지역·인구감소관심지역 주택	세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서(별지 제27호 서식)	국세청 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례 안내
1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외	1세대 1주택자인지 볼 때 세는 주택 수	일시적 2주택(신규주택 취득 후 3년 미만), 상속주택(5년 미만), 지방 저가주택(공시가격 4억원 이하)	1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(별지 제24호 서식)	법 제8조 제4항·제5항
공동명의 1주택자 특례	부부 두 명이던 납세의무자를 1명으로	거주자인 부부가 1주택만 공동 소유	공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서(별지 제30호 서식)	법 제10조의2

표에서 가장 자주 어긋나는 칸은 두 번째 열이에요. 상속주택을 합산배제로 알고 임대주택 서식을 찾으면 낼 서류가 없고, 반대로 임대주택을 주택 수 산정 제외로 알면 과세표준에서 빠질 금액이 그대로 남아요. 같은 상속주택이라도 세율 쪽과 1세대 1주택 판정 쪽에 서식이 따로 있다는 점도 함께 봐야 해요.

합산배제 임대주택은 유형별로 요건이 이렇게 갈려요

국세청 신고 안내는 임대주택을 등록 유형별로 나눠 요건을 표로 제시하고, 시행령 제3조가 각 호로 같은 유형을 규정해요. 두 자료를 나란히 둔 결과가 아래 표예요.

유형	전용면적	주택 수	공시가격	임대기간
건설임대(공공건설 및 구 민간건설)	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억원 이하	5년 이상
매입임대(공공매입 및 구 민간매입)	제한 없음	전국 1호 이상	6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)	5년 이상
기존임대(2005년 1월 5일 이전 등록)	국민주택규모 이하(85㎡ 이하)	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상
민간건설 미임대주택	149㎡ 이하	제한 없음	9억원 이하	임대되지 않은 기간 2년 이내
장기일반민간임대주택등 건설(시행령 제3조 제7호)	149㎡ 이하	2호 이상	30호 미만 9억원, 30호 이상 12억원	10년 이상 계속 임대
장기일반민간임대주택등 매입(시행령 제3조 제8호)	조문에 기준 없음	조문에 기준 없음	30호 미만 수도권 6억원·수도권 밖 3억원, 30호 이상 수도권 9억원·수도권 밖 6억원	10년 이상 계속 임대
단기민간임대주택 건설(시행령 제3조 제10호)	149㎡ 이하	2호 이상	6억원 이하	6년 이상 계속 임대
단기민간임대주택 매입(시행령 제3조 제11호)	조문에 기준 없음	조문에 기준 없음	수도권 4억원·수도권 밖 2억원	6년 이상 계속 임대

행을 고르는 순서가 값을 읽는 순서보다 앞이에요. 같은 장기일반민간임대주택등이라도 건설한 주택은 제7호, 사들인 주택은 제8호로 요건이 갈리고, 면적과 호수 기준은 건설 계열에만 붙어요. 매입 계열의 “조문에 기준 없음”은 확인하지 못한 값이 아니라, 시행령 제3조가 그 항목을 요건으로 두지 않았다는 뜻이에요. 반대로 공시가격은 매입 계열이 수도권 여부까지 따지기 때문에 더 촘촘해요. 임대사업자 등록증에 적힌 유형명과 등록일, 그리고 건설인지 매입인지가 정해지면 쓸 행은 하나로 좁혀지고, 등록증의 유형명이 표의 행 이름과 다르게 적혀 있다면 어느 호가 적용되는지 관할세무서에서 확인할 수 있어요.

임대료 조건은 유형과 무관하게 반복돼요. 국세청 표는 건설임대와 매입임대 행에 임대료 증가율 5% 이하와 1년 내 재증액 금지를 함께 적어 두고, 시행령 제3조도 “임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”으로 규정해요. 갱신 계약에서 5%를 조금 넘긴 금액은 그해 신고가 아니라 이후 사후관리에서 문제가 되기 때문에, 증액 시점과 비율을 계약서에 남겨 두는 것이 실무상 마찰을 줄여요.

두 자료 사이에 표기 방식이 다른 칸도 있어요. 국세청 표는 건설임대 공시가격을 9억원 이하 하나로 안내하지만, 시행령 제3조 제1호는 30호 미만이면 9억원, 30호 이상이면 12억원으로 구간을 나눠요. 매입임대를 규정한 제2호도 30호 미만과 30호 이상으로 나뉘고 수도권 여부에 따라 금액이 달라져요. 보유 호수가 30호 근처라면 국세청 표의 단일 금액보다 시행령의 구간이 결과를 정할 수 있어요. 민간건설 미임대주택에는 별도 단서가 붙어요. 2021년 2월 16일 이전에 건축법 제22조에 따라 사용승인을 받거나 주택법 제49조에 따라 사용검사 확인증을 받은 건설임대주택은 6억원 이하로 안내돼요.

공시가격이 요건 경계에 걸려 있을 때는 금액 자체를 다시 확인하는 절차가 남아 있어요. 열람과 이의신청 일정은 주택 공시가격 조회와 이의신청 절차에서 볼 수 있어요.

직원에게 빌려준 집도 합산배제가 되나요

시행령 제4조의 조문 제목이 합산배제 사원용주택등이에요. 제1호는 “종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택”으로 규정해요. 면적과 공시가격 중 하나만 충족해도 되는 선택 구조라는 점이 임대주택 요건과 다른 지점이에요.

같은 조문에는 기숙사, 주택건설사업자가 보유한 미분양주택, 어린이집용 주택 등이 각 호로 열거돼 있어요. 개별 호의 세부 수치는 이번 확인 범위에서 원문을 잡지 못했으니, 사원용주택 외의 호에 해당한다면 시행령 제4조 해당 호의 문구를 직접 읽어야 판단이 서요. 서식 이름은 임대주택과 하나로 되어 있어요. 국세청 개인 신고 안내는 “임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서”라는 하나의 서식명을 쓰고 있어요.

상속주택과 소형 신축주택은 어느 신청서로 내나요

국세청 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례 안내가 열거하는 대상은 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 소형 신축주택, 준공후 미분양주택, 인구감소지역 소재 주택, 인구감소관심지역 소재 주택이에요. 신청서는 “세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제27호 서식)“를 관할세무서장에게 제출해요.

대상	취득·준공 시기	면적·가액 요건
상속주택	과세기준일(6.1.) 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택	안내에 면적 요건 표기 없음
소형 신축주택	2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득, 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공	전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
준공후 미분양주택	2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득	전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하, 수도권 밖 소재
인구감소지역 주택	2026년 1월 1일 이후 취득	취득일 현재 가액과 과세기준일 공시가격이 각각 4억원(수도권 밖 9억원) 이하
인구감소관심지역 주택	2026년 1월 1일 이후 취득	4억원 이하

인구감소지역 행은 판정 시점이 둘이라는 점에서 다른 대상과 달라요. 취득일 현재의 가액과 과세기준일 현재의 공시가격을 각각 요건으로 보기 때문에, 취득 당시에는 요건을 채웠어도 이후 공시가격이 올라가면 결과가 달라질 수 있어요. 금액 방향이 다른 특례와 반대로 보이는 점도 눈에 걸리는데, 국세청의 세율 특례 안내와 1세대 1주택자 판단 특례 안내 두 곳에서 같은 방향으로 확인된 값이에요.

1세대 1주택자 판정 쪽은 대상과 서식이 또 달라요. 법 제8조 제4항이 1세대 1주택자로 보는 경우를 열거하고, 제5항이 그중 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택에 대해서는 9월 16일부터 30일까지 별도로 신청하도록 정하고 있어요. 같은 제4항 안에서도 신청이 필요한 호와 그렇지 않은 호가 나뉘는 구조예요. 국세청 안내가 제시하는 서식은 “1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식)“예요.

부부 공동명의 1주택, 신청하는 쪽이 늘 나은가요

법 제10조의2는 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 자 또는 그 배우자 중 대통령령으로 정하는 자를 “해당 1주택에 대한 납세의무자로 할 수 있다”고 정해요. 이 특례를 적용하면 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 제8조의 과세표준과 제9조의 세율 및 세액을 계산해요. 신청 기간은 다른 제도와 같은 9월 16일부터 30일까지이고, 관할세무서장에게 신청해요.

계산 구조는 신청 여부에 따라 나뉘어요. 국세청 안내는 특례를 신청하지 않으면 부부가 “각각 9억원씩 공제”받는다고 설명하고, 신청하면 1세대 1주택자로 보므로 기본공제 12억원에 고령자·장기보유 세액공제가 붙는 구조가 돼요. 국세청이 표기하는 공제율은 연령이 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%이고 보유기간이 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%예요. 두 공제를 함께 적용할 때의 한도는 최대 80%로 안내돼요.

공제 총액만 놓고 보면 신청하지 않는 쪽이 18억원으로 커 보이지만, 신청하는 쪽에는 세액에서 직접 빼는 공제가 붙어요. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 지분 구성, 연령, 보유기간에 따라 달라지므로 한쪽을 일반화할 수 없어요. 본인 수치로 두 경우를 비교하려면 국세청 간이세액계산과 관할세무서 확인을 함께 쓰는 방법이 있고, 기본공제와 세율 구간이 어떻게 맞물리는지는 종합부동산세 부과기준과 세율 구조에서 볼 수 있어요.

요건과 납세의무자 결정 방식에는 따로 볼 지점이 있어요. 국세청 안내는 과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 한다고 설명해요. 납세의무자는 “지분율과 무관하게 해당 1주택을 소유한 세대원 1명과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 1인”이에요. 지분이 적은 배우자를 납세의무자로 정하는 것도 합의의 문제로 다뤄진다는 뜻이에요.

작년에 신고했으면 올해는 안 내도 되나요

합산배제는 계속 적용 규칙이 있어요. 국세청 안내는 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적, 임대등록 말소 등에 변동이 없는 경우 별도의 신고 없이 계속 적용된다고 설명해요. 주택 수 산정 제외 특례도 최초로 제출한 연도의 다음 연도부터 제출 사항에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용되고, 공동명의 1주택자 특례 역시 같은 문구로 안내돼요.

변동이 생겼다면 이야기가 달라져요. 서식 이름 자체가 합산배제 (변동)신고서인 만큼, 소유권이 바뀌거나 임대등록이 말소되는 등의 사정이 있으면 신고 기간에 변동 내용을 제출하는 구조예요. 주택을 팔았거나 등록을 말소했는데도 지난해 신고 내용이 그대로 남아 있으면, 12월 고지에 실제와 다른 상태가 반영될 수 있어요.

예외가 하나 있어요. 향교 및 종교단체 과세특례는 “최초의 과세특례 신고를 한 다음 연도부터 대상주택 또는 대상토지의 소유관계에 변동이 없는 경우 과세특례신고서를 제외한” 입증서류만 생략할 수 있고, 과세특례 신고서 자체는 매년 제출해요. 서식은 향교재단·종교단체용이 조세특례제한법 시행규칙 별지 제64호의13, 개별단체용이 별지 제64호의14예요. 한 번 신고하면 끝이라는 기억이 이 제도에서는 통하지 않아요.

요건을 못 지키게 되면 나중에 어떻게 되나요

법 제17조 제5항은 관할세무서장 또는 관할지방국세청장이 일정한 경우 “경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다”고 정해요. 적용되는 경우로는 제8조 제2항 제1호의 임대주택이나 제2호의 가정어린이집용 주택 등으로 과세표준에서 제외되었던 주택이 이후 요건을 충족하지 않게 된 경우, 그리고 제8조 제4항 제2호의 일시적 2주택으로 1세대 1주택자로 보았던 납세의무자가 이후 요건을 충족하지 않게 된 경우가 들어 있어요. 국세청 신고 안내도 사후관리 항목에 임대의무기간과 임대료 증액제한 요건을 지키지 못한 경우를 두고 감면받은 세액과 이자상당가산액 추징을 적어 두고 있어요.

이 조문을 실무에 적용하면, 신고 시점의 요건 충족은 출발점이고 임대기간 내내 유지해야 하는 조건이 뒤따른다고 볼 수 있어요. 표에 적힌 5년, 6년, 10년이라는 기간을 임대소득 계획과 함께 보게 되는 이유이기도 해요.

9월 30일을 넘겼다면 남은 길은 무엇인가요

기간을 놓치면 그해 고지는 합산배제나 특례가 반영되지 않은 상태로 계산돼 나와요. 법 제16조에는 다른 선택지가 하나 남아 있어요. 제3항은 납세의무자가 종합부동산세의 과세표준과 세액을 12월 1일부터 15일까지 관할세무서장에게 신고할 수 있도록 하고, 이 경우 제1항에 따른 부과결정은 “없었던 것으로 본다”고 정해요.

이 구조가 신고 지연을 자동으로 되돌려 준다는 의미는 아니에요. 신고납부를 선택했을 때 어떤 자료를 함께 내야 하고 어떤 항목이 받아들여지는지는 이번에 확인한 조문과 국세청 안내 문구만으로는 판단할 수 없어요. 9월 신고를 놓친 상태라면 고지서를 받기 전에 관할세무서에서 본인 주택의 특례 반영 여부와 남은 절차를 확인할 수 있어요.

먼저 정할 것은 세액이 아니라 서식 이름이에요

6월 1일 현재의 상태를 종이 한 장에 적어 두면 판단이 갈려요. 등기부상 소유자와 지분, 임대사업자 등록 유형과 등록일, 건설인지 매입인지, 세대원 각자의 보유 주택, 상속이나 신축 취득이 있었다면 그 날짜까지 적으면 어느 제도의 대상인지 대체로 정해집니다. 그다음에 국세청 합산배제·과세특례 신고 안내에서 해당 서식 이름을 찾아 관할세무서장에게 제출하는 순서가 돼요.

판단이 갈리는 조건은 몇 개로 좁혀져요. 임대주택이라면 등록 시점과 보유 호수, 수도권 여부가 요건표의 어느 행을 쓰는지를 정하고, 공동명의라면 연령과 보유기간이 신청 여부의 비교 결과를 바꿉니다. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 종합부동산세법과 그 시행령을 찾아 확인할 수 있어요. 임대주택을 보유하고 있다면 같은 시기에 함께 챙기게 되는 소득세 신고 쪽 얘기는 주택임대소득 분리과세 신고 방법에 정리돼 있어요.